【要旨】
1.当事人在债务履行期届满前达成的以房抵债协议，债权人及权利承继者对房屋不享有物权期待权，不能排除人民法院对房屋的强制执行。
2.当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，若不存在恶意损害第三人合法权益等情形，且无其他无效事由，债权人及权利承继者诉求符合《执行异议规定》第28条、第29条规定的，可以排除人民法院对房屋的强制执行。
【案件基本事实】
2011年4月7日，卓越伟业公司与王某某签订《公司挂靠协议书》，约定：卓越伟业公司每年向王某某收取1.5万元管理服务费，王某某在经营上实行内部独立核算，自负盈亏。一切正常利润归王某某所有，不受卓越伟业公司干涉。卓越伟业公司配合王某某主张债权，出具相关手续，但债权最终归王某某享有。有效期自2011年4月7日至2016年4月6日。
2013年，王某某挂靠卓越伟业公司施工鸿基热力公司建设的案涉项目中三通一平等零星工程，鸿基热力公司无力支付工程款，以鸿基开发公司名下的房屋抵顶所欠的工程款4,694,203元。卓越伟业公司与鸿基热力公司签订抵账房确认单，同时签订房产抵账协议，其中包含案涉房屋。施工案涉项目中室外热力管网工程，鸿基热力公司以鸿基开发公司名下的房屋抵顶欠付工程款3,398,759元。卓越伟业公司（乙方）与鸿基热力公司（甲方）签订抵账房确认单，同时签订房产抵账协议，其中包含案涉房屋。
苏华公司诉鸿基热力公司、鸿基开发公司建设工程施工合同纠纷一案审理过程中，苏华公司申请财产保全，一审法院于2016年12月5日作出民事裁定，查封了鸿基开发公司名下含案涉房屋在内的268套房产。
2020年12月，一审法院判决鸿基开发公司在鸿基热力公司欠付苏华公司工程款45,306,705.5元及利息的三分之一部分承担民事责任。苏华公司、鸿基开发公司不服，提出上诉，最高院驳回双方上诉，维持一审判决。因苏华公司申请查封的房产超出判决鸿基开发公司应承担责任的数额，一审法院对于部分房屋解除查封。
王某某与鸿基开发公司签订了未载明签署时间的《商品房买卖合同》。2020年8月，王某某将案涉房产出售给徐某。
2020年8月13日，徐某向鸿基开发公司交付更名费2万元，将买房人由王某某更名为徐某。同日，鸿基开发公司与徐某重新签订《商品房买卖合同》并为徐某出具购买款收据，收据载明收款方式为“抵工程款”。2020年10月1日，徐某向双鸭山双房公共设施维修有限公司交纳电梯费、物业服务费、公共照明费。自2020年8月起，徐某开始交纳电费、水费、热费。
徐某及其配偶子女在本市无房产电子信息。
2021年7月9日，卓越伟业公司出具证明，载明：含《三通一平工程建筑工程施工合同》《汽车越野赛场项目建筑工程施工合同》在内多项工程的实际施工人均为王某某；按照挂靠协议约定，利润均为王某某所有；卓越伟业公司配合王某某与鸿基热力公司签订了《房产抵账协议》，并同意将抵账房产登记在王某某名下，由王某某自行处理。
徐某于2021年8月10日向一审法院提出执行异议，一审法院作出执行裁定书，驳回徐某的异议请求。
徐某向一审法院请求：中止执行案涉房产。
【法院裁判】
一审判决：驳回徐某的诉讼请求。
最高院二审判决：驳回上诉，维持原判。
【争议焦点评述】
本案的焦点问题是：徐某对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。
一、关于以房屋抵债的裁判观点
通说认为，以房抵债法律性质为代物清偿，是原债权债务履行期届满前或届满后与债权人达成的以其所有的房屋折价归债权人所有，用以清偿债务的行为。
（一）债务履行期届满前达成的以房抵债协议
当事人在债务履行期届满前达成的以房抵债协议，债权人能否依据该协议主张房屋转移登记并进而适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（简称《执行异议规定》第28条、第29条的规定主张权利，司法理论及实务对此基本无争议，认为债权人不能依据抵债协议主张权利，无适用《执行异议规定》第28条、第29条的前提条件。其法律依据为《中华人民共和国民法典》第四百零一条、第四百二十八条（原《物权法》第一百八十六条、第二百一十一条）。
《九民纪要》45.[履行期届满前达成的以物抵债协议]当事人在债务履行期届满前达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，因此种情况不同于本纪要第71条规定的让与担保，人民法院应当向其释明，其应当根据原债权债务关系提起诉讼。经释明后当事人仍拒绝变更诉讼请求的，应当驳回其诉讼请求，但不影响其根据原债权债务关系另行提起诉讼。
（二）债务履行期届满后达成的以房抵债协议
当事人在债务履行期届满后达成的以房抵债协议，债权人能否依据协议主张房屋转移登记并进而适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（简称《执行异议规定》第28条、第29条的规定主张权利，司法理论及实务存在争议。
1.持赞同观点
《九民纪要》44.[履行期届满后达成的以物抵债协议]第一款规定，当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。经审查，不存在以上情况，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持。
最高人民法院72号指导案例（终审案号﹝2015﹞民一终字第180号）亦持此种观点。
2.持否定观点
《债务清偿期届满后当事人间达成以物抵债协议但未履行物权转移手续，该协议效力如何确定》(夏正芳、潘军锋，江苏高院;仲伟珩，最高院民一庭，载《民事审判指导与参考·指导性案例》2014年第2辑，总第58辑，第121页)要旨：当事人之间达成以物抵债协议，因以物抵债行为系实践性法律行为，在办理物权转移手续前，清偿行为尚未成立。以物抵债协议达成后，尚未实际履行的，债权人请求确认抵债物所有权归自己或者请求判决履行协议的，人民法院不予支持。但是经法院释明，当事人要求继续履行原债权债务合同的，人民法院应当继续审理。
（2016）最高法民申3620号民事裁定书要旨：以物抵债协议不能阻止债务人的其他债权人对抵债物主张权利。以物抵债协议是以消灭金钱债务为目的，而物的交付仅为以物抵债的实际履行方式，其同基于买卖而产生物权期待权具有基础性的区别。因而基于以物抵债而拟受让抵债物的受让人，在完成交付或者登记之前，该以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益。以物抵债不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第28条、第29条的规定。
在《九民纪要》第44条、最高人民法院72号指导案例出台后，仍有不少裁判文书认为当事人在债务履行期届满后达成的以房抵债协议，不同于普通买卖合同，当事人不能适用《执行异议规定》第28条、第29条之规定主张权利，本案即是一例。
《<全国法院民商事审判工作会议纪要>理解与适用》第304页载明：对于符合该司法解释第28条、第29条要求的以物抵债协议项下的债权人，能否依据这两条规定对抗金钱之债的执行，存在不同认识。鉴于不少法院反映，实践中以物抵债的问题比较复杂，尤其是案外人与被执行人恶意串通倒签抵债时间以排除其他债权人执行、使受让人偏颇受偿的问题突出，在难以确切认定合同签订时间，且又难以认定当事人存在恶意串通的情况下，只能对以物抵债采取较为谨慎的态度，认为其债权人不能基于这两条规定对抗债权人的执行。事实上，本条之所以规定人民法院不宜出具调解书予以确认，也是基于这一道理。另一方面，之所以要对无过错的买受人、消费者购房人进行特别保护，基本的理念是，请求交付物的债权作为物权期待权，优先于金钱债权。而设立以物抵债的目的在于消灭旧的金钱之债，以物抵债作为履行原来金钱之债的方法，其债权人享有的本质上仍然是金钱之债，不应优先于另一个金钱之债。
二、徐某对案涉房屋享有的权益能否排除人民法院强制执行
最高院认为，徐某对案涉房屋享有的权益不能排除人民法院强制执行，理由在于：
（一）本案无适用《执行异议规定》第28条规定之前提
最高院认为，案涉债务履行期满后双方达成的以房抵债协议，系以消灭金钱债务为目的，无论其是新债清偿还是债务更新，与买卖合同在债的性质以及对其他债权人合法利益的保护上均存在不同。加之以物抵债产生的物权期待权缺乏物权变动的公示方法，判断其真实性具有较大难度，故在执行异议之诉中不宜简单适用《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，轻易认定以物抵债权利人可以对抗金钱债权人。
最高院前述论理，对当事人之间终结原债权债务关系，重新建立房屋买卖合同关系之意思表示不认可，否定此种房屋买卖合同关系的诺成性与合法性，不符合民法“法无禁止即可为”原则，明显与《九民纪要》第44条之规定相背离，与最高人民法院72号指导案例裁判要旨相左，笔者对此持保留意见。
（二）徐某的诉求不符合《执行异议规定》第28条之规定
一审法院认为，徐某要求排除人民法院对案涉房屋的强制执行之诉求不符合《执行异议规定》第28条规定。
最高院认为，本案苏华公司对案涉房屋不享有建设工程价款优先受偿权及其他担保物权，徐某也不属于商品房消费者；即便参照《执行异议规定》第28条规定，徐某主张排除人民法院对案涉房屋的强制执行不满足前述规定的全部四个要件。
1. 关于签订房屋买卖合同时间
王某某与鸿基开发公司签订的《商品房买卖合同》未记载签订时间，其他证据也无法佐证双方在案涉房屋被查封前签订了前述合同。
2020年8月13日，徐某向鸿基开发公司交付更名费2万元，将买房人由王某某更名为徐某。同日，鸿基开发公司与徐某重新签订《商品房买卖合同》。徐某将买房人由王某某更名为徐某，与鸿基开发公司重新签订《商品房买卖合同》的时间是在案涉房屋被查封之后。故徐某的诉求不符合《执行异议规定》第28条的第一个条件，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。
2. 关于占有房屋
（1）鸿基开发公司与王某某签订案涉抵账协议，仅表明王某某取得对案涉房屋的债权，不必然证明其已实际控制和支配案涉房屋。
（2）徐某实际占有房屋的时间在查封之后
徐某提交的法院查封前支付热费的凭证，由具有利害关系的鸿基热力公司开具。徐某虽提交其以鸿基热力公司所欠工程款抵顶众合物业公司2014年至2017年物业费的《抵账协议》及附件，以佐证王某某在查封前实际占有案涉房屋，但该协议及物业费清单标注日期均系2022年，其亦未提供证据证明鸿基热力公司与众合物业公司间存在债权债务关系，就该抵顶真实性及查封前已占有案涉房屋无法形成完整证据链。
徐某提交的其他案外人购买王某某顶账房的相关证据与本案不具有关联性；而其他用以证明实际占有的证据均出具于法院查封之后。
故徐某的诉求不符合《执行异议规定》第28条规定的第二个要件，即在人民法院查封之前已合法占有该不动产。
一审法院据此驳回徐某要求中止执行案涉房产之诉求；二审予以维持，裁判结果并无不当。
