#头条创作挑战赛#
这是熊猫贝贝的第1528篇原创文章
托举楼市，重振房产，时不我待。
2023年春节假期刚刚结束，还没有出元宵节，在中国一些城市和地区，对于扭转和托举楼市的动作，已经迫不及待，接连出现。
其中比较具有代表性和值得关注的就是中部省会郑州的动向：
1月29日，郑州市场关于“房贷利率降至3.8％、首付为两成”的消息开始传播。
郑州成为新年全国首个政策大尺度宽松的城市，具有非常值得关注和分析的意义。
图片来源：见图
这不是郑州首次当“出头鸟”。2022年3月1日，也是在新春伊始，郑州发布“十九条”，其中对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。
即明确取消了“认房又认贷”，郑州也打响了去年新春大城市楼市松绑“第一枪”。
2022年，郑州也是全国范围第一个跳出来开启全面救市，发布系统性救市文件的城市，这一次又是郑州，可见郑州的房地产经济和楼市，对于市场复苏的需求，是一种怎样的心态。
这篇文章，就将基于现实动向，复盘郑州“降利率降首付”救市内容，进行深入分析和讨论，并对郑州楼市动向的后续全国楼市，进行理性客观的走势研判。
关注动向，把握本质，看清主线，研判趋势，指导行动。
本文已反复自查合规，不碰红线，语言平和公允，不带价值导向。
内容有依有据，分析理性客观。
硬核内容，错过不再。
以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。
PS：
文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。头条独家文章，抄袭搬运必究！
（如果这篇文章在其它资讯平台被看到，不用怀疑，就是抄袭搬运，厚颜无耻）
选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。
图片来源：头条图库
1郑州打响了新年“降首付降利率”的第一枪，具体是怎么一回事？
在中国，看政策动向，很有门道。
这一次郑州的“降首付降利率”动作，就是一个典型代表。
没有官方的正式文件通报，没有银行的公开公示信息，而是以市场消息，渠道信息，以及市场业务节点（主要就是中介群体）作为政策环境变化的信号传递主力。
这其实就是一种具有管理智慧的政策执行方法，不以官方名义进行市场化实验，有几种可能走向：
要么市场反响不错，符合政策调整预期，而且更高维度的管理没有意见，那么后续政府公布与否就不重要了，常态化的东西，没必要纠结；
要么市场反响不错，但是更高维度管理有意见，那么当地政府就出面辟谣调整，有一个回旋的余地。
要么政策调整不及预期，那么对于政府公信力和施政形象，也没有损伤，后续再出动作，也留足了空间。
这一次，郑州就是这个情况。
据郑州相关渠道和中介人员称，即日起，郑州可以执行3.8％的房贷利率及20％首付的优惠政策。
1）从涉及的银行来看，包括工行、农行和邮储银行等都已经在落实了此类政策，也有各类官方消息。
从各楼盘的海报来看，也开始打出了此类广告，包括“首套购房即享3.8％利率”、“重磅福利：购房可享3.8％利率”。
图片来源：网络
郑州本地楼盘广告（图片来源：网络）非推广，已打码
2）此次消息总体靠谱准确，充分体现了郑州在房地产金融市场方面已经有积极的动作。部分银行虽然还没有收到通知，要根据总行统一安排，但总体上预计1月底都会执行此类政策。
3）此类政策主要针对首套房。自即日起（1月29日），郑州首套房年化利率开始执行3.8％的标准，二套房保持4.9％的利率不变。外地房贷未结清，在郑州购房可按照首套首付及利率政策执行。从这里可以看出，郑州对于首套房及信贷政策降低了认定的标准。
从4.1%下调到3.8%对购房者来说意味着什么？以100万元房贷、等额本息偿还30年计算，利率下调后月供由4831.98元降至4659.57元，即每月减少172.41元的贷款，利息总额总共减少了6.21万。
值得关注的是，当地信息渠道的表现：
“昨天利率都还是4.1%，今天一早就收到通知开始执行3.8%了，不过暂时还没有全面公布”。
事情就是这么一个事情，并不复杂，从1月30日开始，在郑州买房，首套房首付降为20%，贷款利率低至3.8%，击穿了城市购房贷款利率通行标准：
房贷利率的锚是5年期LPR，经过去年多次降息，目前5年期LPR为4.3%。这是基准利率。
去年央行和银保监会发布文件，各城市的首套房房贷利率下限是在5年期LPR基础上下调20个基点，目前5年期LPR是4.3%，也即一般城市可以最低做到4.1%。
4.1%是一般城市首套房最低利率的标准线。
动作力度和效率，不可谓不是一个大动作，而且郑州也是中部地区的标杆中心城市，省会级别城市，如此动向，确实不是小事。
郑州鸟瞰（图片来源：头条图库）
2本质挖掘：降首付和降利率，意义其实完全不一样？
对于郑州在全国范围内新年率先打响“降首付降利率”第一枪这件事，其实对于市场和绝大多数普通人，只能看个皮毛，而不能抓住本质。
表面上看，首付和利率都是救市托举的目的，但是实际上，这两个东西的调整，完全性质不一样。
首付是门槛，调整首付其实是市场行为，说白了，首付这个事情上面，完全可以看作是市场适应性调整，玩法很多，门道也很多，但是关键在于，这种市场行为，往往都是外表光鲜亮丽吸引人，实际上本质就和买鞋送鞋带的套路是一样的。
不管是首付分期，首付贷，还是拉高总价，做多贷款，……哪怕是就是真的总价不变，首付下调，实际上也就相当于原价基础上让了10%，而10%，不好意思，作为总资产的房地产，资金成本随便腾挪一点就出来了，这个不多展开，懂的自然懂。
总之，降首付就是转移风险，在首付上动心思，已经说明了一个城市的购买力和房价脱节的程度。
但是利率就不一样了，利率属于管理行为，虽然长期来看，LPR会调整，今年3.8%，明年就不一定了，说不定年内就会调整，这个没人敢打保票，但是以低于市场的利率进行刺激，本质上就是银行通过表现出割让当下利润，要实现资产负债表的运转。
2022年高增长的M2和大量储蓄增加，让银行和金融系统受到双重成本压力，特别是没有了房地产这个信用扩张渠道和杠杆工具的支持，负债表不流动，银行自己的成本都盖不住。
这里需要一定的金融知识和对经济管理的认知。
而从现实来看，郑州这个中部省会城市的楼市情况，也早早为这次从市场和管理两个方面继续发力，埋下了伏笔：
图片来源：网络
据克尔瑞河南区域数据，郑州楼市供求规模自2019年以来连续4年下滑，2022年跌破千万平方米，全市全年成交量736万平方米，同比2021年1377万平方米的成交量几近腰斩。
面对持续下行的市场，开发商们也曾试图通过“以价换量”促进销售，甚至“零首付”也重出江湖，但成效不佳。
来源：克尔瑞河南区域
不谈什么房价和楼市成交，这里给大家提供一个关键数据，就能看出郑州的楼市真实情况：
2022年1-12月市区商品住宅累计批准预售面积387.24万平方米，累计销售面积522.68万平方米，累计供销比为0.74：1。
截止2022年12月底商品住宅累计可售量为1709.64万平方米，较去年底（1857.68万平方米）减少148.04万平方米, 按近12个月月均签约面积计算，12月末市区商品住宅可售库存去化周期为39.2个月，较去年底（22.2个月）延长约17个月，整体处于库存较大的状态。
简单来说，就是当下郑州不再增加新建商品房，现有的项目完成市场消化，都需要将近40个月的时间。也就是3年半才能卖完。
郑州难就难在，不光宏观大环境的问题，还有自身的各种困扰，比如依旧没有彻底解决的楼市风波，比如影响形象的赋红码事件，都让本就寒冷如斯的郑州楼市，增添了寒意。
客观来说，郑州的楼市和房价，在2023年如果按照当前的现实情况，而当地政府不在政策和行动上有所作为，那么对于这个中部省会城市来说，2023年的经济别说复苏了，稳住都有很大的不确定性风险。
图片来源：头条图库
3趋势研判：后续全国其他城市的楼市是否会跟上郑州的节奏和步伐，继续放开？
实际上，门槛和成本双降，实际上并没有解决造成中国楼市当前低迷现实的关键问题，单纯降低利率，并不能提振疲弱的市场需求，特别是收入和就业预期下降的情况下。它只是供需两端一揽子纾困政策的一个，要与其他政策结合起来，一块发挥作用。
中国楼市的僵局，问题早已经不是集中在楼市和房价上，说到底，还是后疫情时代居民部门的收入提升才是关键。
越是在楼市上使劲，只能说明一个现实，那就是这样的城市对于土地财政的路径依赖程度越大。
这种情况，郑州绝对不是孤例，而是普遍现象。
从1月楼市疲弱的状况看，后续必然还有其他城市跟进，而且首套房贷利率还会有下降的空间。
毕竟政策性管理工具就这么多，2022年就不断往外掏，2023年继续往下用也合情合理。
所以，没有必要听市场贩卖焦虑的什么“史上最低”，上车时机这样的屁话，给大家一个现实标准就知道，房贷利率什么时候才是真正的市场底？
那就是能够在中国经济环境中，找到年化收益高于房贷利率的安全投资渠道，那么说明中国房贷利率到底了，对应的，就必然是房价低，市场底，不说抄底，这个条件符合，那么基本上就不会在持有成本上吃亏。
至于房价见底，能不能涨，就不要多有什么幻想了，稳定横盘，随行就市，就难能可贵了。
当然，这是对于绝大多数非一线城市而言，一线城市，另当别论。
2023年，对于很多城市来说，利弊权衡和经济压力之下，新一轮的全面放松，托举，让利，是必然的趋势。
图片来源：头条图库
写在最后：从细节和行动之中，看到差别，2023年的楼市和城市，该怎么看？
值得和郑州在楼市上使劲进行对比的，是广东省同样在开年也有大动作。
同样都是中国的城市，但是在开局的重心和态度，完全不一样，这很有看头，也很值得关注。
1月28日，兔年首个工作日，广东省委、省政府在广州召开新春开年第一会——全省高质量发展大会，为全省经济高质量发展描绘奋进蓝图。
图片来源：见图
从规格上看，这是广东近年来召开规模最大的会议。在省主会场参会的有约1000人，大会以视频直播形式开至全省各地，分会场参会人数达2.5万人，充分彰显了全省上下全力以赴、集中精力推动高质量发展的奋进姿态，喊出了一心一意谋发展、凝心聚力开新局的广东声音。
从时间上看，大会选择在正月初七上班第一天召开，宣示了全省上下追风赶月、时不我待的精神状态。从春天出发，一刻都不能耽误。广东经济体量这么大，早一点开工，就能早一点耕耘，多一分收获。辛勤劳作、艰苦奋斗的广东人，正在和时间赛跑，展现开局势头、新春气象。
从构成上看，这次大会广泛动员党委政府机关、企业主体和其他各界代表，释放出“同心同德加油干”的团结信号。其中，主会场大会上有500多家企业，是我们坚定不移落实“两个毫不动摇”的具体表现，以稳定的预期提振了社会信心，有利于引导全省上下行动起来、共同奔跑。
从氛围上看，广东各地市委书记发言表态，立下军令状，形成了比学赶赴、赛龙夺锦的浓厚氛围。大会也是誓师会，其用意就是让各地比决心、比干劲，比勇挑大梁的胆识和能力，让各地在比较中奋进、在奋进中赶超、在赶超中突破，在全省掀起齐心协力、苦干实干的热潮。
大道至简、实干为要。
不仅仅是广东省，全国多地纷纷召开“新春第一会”，重庆、苏州、成都、南京、泉州等经济强市紧扣高质量发展、工作作风、营商环境等重点工作进行全面部署，发出“动员令”“开工令”。
上海、成都、宁波等城市，围绕扩需求、稳投资、优化营商环境等重点工作迅速出台新一轮政策措施，进一步扶持产业、企业高质量发展，为城市集聚资源，更好地匹配城市发展战略。
虽然“开跑”的姿势不同，但这些经济大市都展现出抢时间、片刻不能等的紧迫感，释放出抢开局、拼经济的强烈信号。
城市态度决定经济未来，更是决定了楼市和房价走向，
各地立足自身实际，发挥各自特色优势，精准施策，抓住关键，抓牢重点，信心满满，斗志昂扬。
但是郑州却还在土地政策关联的楼市泥潭中，难以自拔，了无新意。
其实很多的趋势和未来，可能早就已经有征兆，不谈什么宏观大词，也不说什么未来规划，着眼现实，明眼人其实应该能看出来2023年很多必然的结果。
2023年，郑州需要努力了，中原省会，大有可为，但是这个世界，永远是用结果来说话的。
以上，就是对2023年春节假期结束当下，郑州最新的楼市动态，进行的专题分析和讨论内容，和各位读者朋友们，进行一个交流和分享。
图片来源：头条图库
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