2022年年中掀起" 烂尾楼停贷潮 "过后，还夹杂着一股小的“提前还贷潮”。后一股潮流自2023年农历新年以来愈演愈烈。不少网民反映，目前想要提前还贷须等待三至五个月。“还钱比借钱难”等相关话题，也登上微博热搜。
与此同时，为了促进房地产消费，各地各部门各显神通：继买房补贴、多代人公积金账户共同还贷、二手房带押过户等政策之后，南宁竟出现“延长按揭贷款期限至80岁”的神操作。
这些混杂的信息，暴露出政府部门“扩消费”与居民部门“去杠杆”之间的冲突。自2007年以来，中国经历了四轮加杠杆的历史，居民基本参与每一轮加杠杆，包括2007年、2009年、2013年、2016年-2017年（参阅文末“延伸阅读”《自杀者、失联者们的明斯基时刻》）。问题在于，如果当前的居民“去杠杆”是周期性的，“扩消费”政策的作用还能有多大？
根据央行最新数据：2023 年 1 月新增贷款 4.9 万亿，同比多增 9227亿，其中居民贷款表现仍然较弱，主要由房贷构成的居民中长期贷款同比少增 5193 亿，这与当月商品房销量同比继续大幅下滑相印证。数据显示：超预期背后，居民仍谨慎。
“提前还贷潮”愈演愈烈
综合多家媒体和微博、小红书等社交平台信息，中国购房民众近期涌向银行办理房贷提前还款。
一些自媒体介绍如何提前还房贷、计算减免幅度的贴文也成为爆款文章。“排队还贷”“有银行还房贷需等七个月”“年轻人报复性还房贷”等成为微博热搜话题。
不少贷款人反映，由于还贷业务集中涌现，现在预约提前还贷等待时间较长，不少银行等待期至少要三个月；银行方面也设置了还贷关卡，有的银行修改了还款规则，限制一年还贷次数；还有银行暂停了线上预约渠道，限制还贷名额。
戴德梁行研究院副院长张晓端认为，提前还贷其中一个原因是新增房贷利率下调，与存量房贷利率差别较大。“很多人会觉得当时买房的利率签的那么高，如果有条件就尽量还掉”。
央行、银保监会2023年1月发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续三个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。
截至1月31日，贝壳研究院监测的103个城市中，首套房贷利率低于4.1%的城市共30个，其中二线城市有八个；首套房贷利率降至3.7%的城市有四个。此前，中国首套房利率普遍在5%至6%间。
张晓端分析说，另一方面，以前投资的理财产品现在收益大不如前，叠加利率下调和整体房市预期等因素，也促使更多人考虑将投资的闲钱用于提前还贷。
易居研究院研究总监严跃进则认为，提前还贷本质上和此前停工断贷有相似处，要从中看到购房者收入状况面对的压力和潜在的风险。“提前还贷数量增多，客观上使银行业务秩序受冲击，若处置不当，会引发房贷领域的新风险和新矛盾。”
私人部门资产负债表“躺平”
2022年，实体经济部门总债务增速回落至9.5%，差不多是2000年以来的低点；居民部门债务增速仅为5.4%，是1992年以来的新低，体现出资产负债表收缩的特征。
其中个人经营性贷款仍保持16.5%的较高增速，但住房贷款仅增长了1.8%，其他消费性贷款仅增长了2.8%。受新冠疫情及收入的影响，居民部门主动去杠杆的意愿增强，也抑制了消费增长和房地产交易。
（国家金融与发展实验室国家资产负债表研究中心的研究曾表明：居民部门加杠杆呈现加速态势，1993-2008年由8.3%上升到17.9%，15年不到10个百分点；2008-2017年，由17.9%上升到49%，9年上升了31个百分点，年均增幅近3.5个百分点。）
居民部门杠杆率始终在62%的水平左右波动。房地产交易量大幅下降以及居民消费意愿不强，都抑制了居民债务的增长；个人经营性贷款仍是居民加杠杆的主要形式。居民部门资产负债表结构有较大幅度的变化，存款资产上升幅度较大，居民资产负债状况有所改善。
居民住房贷款增速下滑与房地产交易量的下降高度相关。2022年的房地产交易规模大幅下降，一线城市全年成交了31万套商品房，二线城市全年成交了36万套商品房，二者共计67万套，比2021年下降了25万套。此外，由于对企业贷款和经营性贷款的发放标准和利率都较为宽松，也有一部分房地产贷款向经营性贷款转移。
另一方面，2022年由于居民消费增速大幅度下降，居民储蓄率上升：存款上升了17.9万亿元，而居民贷款仅上升了3.8万亿元，存款增长规模远超过贷款增长规模，存款比贷款多增了14.1万亿元，二者之间出现了较大缺口。
“稳住经济大盘，特别是促进增长回归潜在增长水平，需要各部门资产负债表一齐发力。”社科院金融研究所所长张晓晶认为，随着经济企稳、预期修复，居民部门可能会增加住房贷款需求，抵押贷款将有所增加；政府积极推动普惠小微贷款的增长，居民的个人经营性贷款仍将较快上升。总体看来，居民杠杆率将稳中有升。
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